Ev Alımında Ne İşe Yarar, Nelere Dikkat Edilmeli?

Konut alım sürecinde tapu devri hemen yapılamıyorsa veya inşaat hâlindeyken daire satın alınıyorsa, genellikle devreye bir belge girer:
? Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Peki bu sözleşme sizi gerçekten korur mu? Mülkiyet hakkı sağlar mı?
İşte ev alacak herkesin bilmesi gereken en kritik detaylar:

? 1. Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın (satıcının) belirli bir taşınmazı, diğer tarafa (alıcıya) belirli bir tarihte satacağını taahhüt ettiği resmî belgedir.

⚖️ Bu sözleşme yalnızca noterde düzenlenirse geçerlidir.
Düz beyaz kağıtta yapılan, noter onaysız satış vaatleri hukuken geçersizdir.

?️ 2. Hangi Durumlarda Kullanılır?

✅ Tapu henüz alınmamışsa (inşaat aşaması, arsa payı)
✅ Konut projesi devam ediyorsa
✅ Kat irtifakı henüz kurulmamışsa
✅ Taraflar belirli bir tarihte resmi satış yapma konusunda anlaşmışsa
✅ Taksitli ödeme yapılacaksa

? 3. Satış Vaadi Sözleşmesi Mülkiyet Hakkı Verir mi?

Hayır.
Bu sözleşme yalnızca gelecekte tapuda devrin yapılacağına dair taahhüttür.
Tapu, hâlen satıcının üzerine kayıtlıdır.

❗ Ancak bu sözleşme tapuya şerh edilirse, üçüncü kişilere karşı da geçerli hâle gelir.

?️ 4. Tapuya Şerh Verilmesi Neden Önemli?

Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirirseniz:

✅ Satıcının aynı taşınmazı başkasına satması engellenir
✅ İpotek veya haciz durumlarında alıcı lehine koruma sağlar
✅ Resmî taahhüt niteliği kazanır
✅ İleride tapu devri gecikirse alıcı dava açarak devri talep edebilir

? Tapuya şerh VERİLMEYEN sözleşmeler, sadece taraflar arasında geçerli olur ve sizi tam anlamıyla korumaz.

? 5. Sözleşmede Yer Alması Gereken Önemli Maddeler

✅ Satışa konu taşınmazın açık adresi, ada/parsel bilgisi
✅ Satış bedeli ve ödeme planı
✅ Tapu devrinin yapılacağı tarih
✅ Cezai şart (gecikme veya cayma durumunda ödenecek bedeller)
✅ İnşaat firması veya malik bilgileri
✅ Şerh verilmesi talimatı

? Bu maddelerin eksik veya genel ifadelerle yazılması, sözleşmenin geçersiz sayılmasına neden olabilir.

? 6. Satış Vaadi Sözleşmesi ile Ev Kredisi Alınabilir mi?

Genellikle hayır.
Bankalar, kredi için kat mülkiyeti veya irtifaklı tapu ister.
Satış vaadi sözleşmesiyle yalnızca bazı projelerde “ön onaylı konut kredisi” çıkabilir.

? Bu süreci ancak projeye özel anlaşmalı bankalarla yürütmek mümkündür.

? 7. En Sık Yapılan Hatalar

? Sözleşmeyi noter dışında hazırlamak
? Tapuya şerh ettirmemek
? Cezai şart koymamak
? Taşınmazı net tanımlamamak
? Teslim tarihi belirtmemek

❗ Tüm bu eksiklikler, ileride dava süreçlerinde hak kaybına neden olabilir.

? SONUÇ

Satış vaadi sözleşmesi, özellikle yeni projelerde, tapusu henüz oluşmamış taşınmazlarda oldukça faydalıdır.
Ancak bu belge ancak noterde yapılır ve tapuya şerh edilirse sizi güvence altına alır.
Hukuki bilgi olmadan hazırlanan sözleşmeler, mağduriyetle sonuçlanabilir.