Türkiye’deki birçok gayrimenkul, birden fazla kişi adına hisseli (ortak tapulu) olarak kayıtlıdır. Özellikle miras kalan evlerde bu durum oldukça yaygındır.
Peki bu tip bir ev satılabilir mi? Satış için tüm hissedarların onayı şart mı?
 

İşte cevabı sıkça merak edilen bu soruların tamamı ve çözüm yolları:

? 1. Ortak Tapulu Ev Ne Demektir?

“Ortak tapu” ya da hisseli tapu, bir taşınmazın tapu kaydında birden fazla kişinin adına paylı olarak yazılı olduğu durumdur.

Örnek:

Ayşe %50

Mehmet %30

Zeynep %20 hisse sahibidir
Tapuda bu oranlar ve kişilerin isimleri birlikte yer alır.

? Bu durumda hiç kimse tüm ev üzerinde tek başına karar veremez. Herkes sadece kendi hissesinin sahibidir.

? 2. Hisseli Tapulu Ev Satılabilir mi?

Evet, satılabilir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli konu:

Tüm evi bir bütün olarak satmak için tüm hissedarların rızası gerekir.

Aksi hâlde yalnızca kişinin kendi hissesini satması mümkündür.

? 3. Tüm Evin Satışı İçin Gerekli Koşullar

Tapuda tüm hissedarlar birlikte işlem yapmalı

Her birinin kimlik belgeleri ve imzaları ile hazır olması gerekir

Eğer biri gelemiyorsa, noterden vekalet alınmalıdır

Satış bedeli, taraflar arası anlaşmaya göre bölüştürülür

⚠️ Hissedarlar arasında anlaşmazlık varsa, satış işlemi resmî olarak yapılamaz.

? 4. Sadece Kendi Hissesini Satmak Mümkün mü?

Evet. Her bir hissedar, kendi hissesini üçüncü kişilere satabilir. Ancak:

Alıcı, satın aldığı hisse oranında “ortak mülk sahibi” olur

Bu durum, ileride kullanım ve tasarruf açısından sorunlar yaratabilir

Diğer hissedarlara satış öncesi bildirimde bulunmak, iyi niyetli bir adım olur

Alıcılar genellikle bu tür hisseli alımlardan çekinir

? Bu nedenle “hisse satışı”, tam satışa göre daha az talep görür ve fiyat kırılabilir.

⚖️ 5. Hisseli Evde Satış Anlaşmazlığı Olursa Ne Olur?

Anlaşmazlık varsa, şu yollar izlenebilir:

✅ 1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu Davası)

Tapuda ortak olan kişi, mahkemeye başvurarak “ortaklığın giderilmesini” talep edebilir

Mahkeme, taşınmazın paylaştırılamaz olduğuna karar verirse, satışı açık artırma yoluyla gerçekleştirir

Satıştan elde edilen gelir hisselere göre bölüştürülür

Bu süreç 6 ay ila 2 yıl sürebilir. Profesyonel yönlendirme şarttır.

✅ 2. Arabuluculuk (2023 sonrası zorunlu)

Ortaklar arasında çözüm sağlanamazsa, dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur

Anlaşma sağlanırsa mahkemeye gitmeden işlem tamamlanabilir

? 6. Danışman Desteğiyle Süreci Kolaylaştırmak

Hisseli tapulu gayrimenkullerde:

Tapu işlemleri karmaşık olabilir

Hissedar sayısı çoksa zaman ve güven problemi oluşur

Alıcı bulmak daha zordur

Değerleme doğru yapılmazsa mağduriyet yaşanır

Bu nedenle bu tür satışlarda bölgeyi ve süreci bilen uzman bir danışmanla çalışmak, işlemi hızlandırır ve maksimum kazanç sağlar.

? SONUÇ

Ortak tapulu evler satılabilir, ancak dikkatli yönetilmesi gereken özel bir süreçtir.
Tüm hissedarların onayı varsa tam satış mümkündür, aksi durumda sadece hisse satışı yapılabilir ya da dava süreci başlatılır.