Nelere Dikkat Etmelisiniz?

Gayrimenkul alım-satımlarında bazen tapuya gitmeden, yalnızca noter huzurunda satış sözleşmesi imzalanıyor.
Peki bu işlem sizi gerçekten mülk sahibi yapar mı? Yoksa risk mi taşıyor?

Bu yazıda, noter satış sözleşmesinin ne anlama geldiğini, hukuki geçerliliğini ve dikkat edilmesi gereken noktaları sade bir dille anlatıyorum.

⚖️ 1. Noter Satış Sözleşmesi Nedir?

Noter satış sözleşmesi, tarafların bir gayrimenkulü belirli şartlarda devredeceğine dair yaptıkları yazılı, noter onaylı bir taahhüttür.

? Ama bu belgeyle tapuda mülkiyet devri gerçekleşmiş sayılmaz!
Tapu Kanunu’na göre bir taşınmazın satışı, ancak resmî şekilde tapu müdürlüğünde yapılır.

❌ 2. Noter Satış Sözleşmesi Mülkiyet Hakkı Vermez

Birçok kişi "noterden satış yaptım, artık ev benim" sanıyor.
Ama noter satış sözleşmesi yalnızca bir vaat anlamına gelir.

? Mülkiyet hakkı ancak tapuda, resmî satış yoluyla geçer.
Noter satış sözleşmesiyle alınan evin gerçek sahibi hâlâ tapuda adı yazan kişidir.

? 3. Ne Zaman Kullanılır?

Noter satış sözleşmeleri özellikle şu durumlarda yapılır:

Kredi süreci devam ediyorsa

Tapu devri henüz mümkün değilse (iskan alınmamış, veraset işlemi sürüyor vb.)

Arsa paylı (kat irtifakı olmayan) dairelerde satış yapılmak isteniyorsa

Taksitli satış ya da ön ödemeli proje söz konusuysa

✅ Güvenli bir geçiş süreci sağlar ama yine de risklidir ve mutlaka detaylı hazırlanmalıdır.

? 4. Dikkat Edilmesi Gerekenler

Eğer noter satış sözleşmesi yapacaksanız şu noktalara dikkat edin:

✅ Satış bedeli ve ödeme planı net şekilde yazılmalı
✅ Tapu bilgileri, parsel/dairenin konumu açıkça belirtilmeli
✅ Teslim tarihi ve gecikme durumunda uygulanacak yaptırımlar yazılmalı
✅ Tarafların kimlik bilgileri, TC kimlik numaraları eksiksiz olmalı
✅ Gerekirse satış vaadi tapuya şerh ettirilmeli (bu çok önemli bir güvenlik önlemidir)

?️ Tapuya şerh edilen satış vaadi, ileride doğabilecek üçüncü kişi müdahalelerine karşı sizi korur.

? 5. Noter Satış Sözleşmesi ile Kredi Çekilebilir mi?

Hayır.
Bankalar yalnızca kat mülkiyetli veya kat irtifaklı tapular üzerinden kredi verir.
Noter satış sözleşmesi ile ev aldığınızda banka bu sözleşmeyi geçerli saymaz.

? Bu nedenle noter sözleşmesi yapılan evler, nakit alım gerektirir.
Kredi kullanacak alıcılar için uygun değildir.

⚠️ 6. Riskler Nelerdir?

Satıcı tapuda hâlâ mülk sahibi olduğu için evi başkasına satabilir

Satıcıya haciz veya icra gelirse mülk tehlikeye girer

Vefat durumunda mirasçılar devre dışı bırakabilir

Tapuya şerh verilmemişse hak talebi zorlaşır

❌ Tüm bu nedenlerle noter sözleşmesi, profesyonel danışmanlık ve hukuki destek olmadan yapılmamalıdır.

? SONUÇ

Noter satış sözleşmesi, resmî tapu satışı yerine geçmez.
Ancak bazı özel durumlarda geçici güvence sağlayabilir.
Bu tür işlemler mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul danışmanı ve gerekirse avukat eşliğinde yürütülmelidir.