Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?
Ev Alırken Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Ev alırken tapu bilgilerinde karşımıza iki farklı terim çıkar:
? Kat irtifakı
? Kat mülkiyeti
İkisi de benzer gibi görünse de, aslında çok farklı hukuki anlamlara gelir.
Bu farkı bilmeden yapılan bir alım, sizi ileride iskan, kredi, satış gibi konularda mağdur edebilir.
İşte gayrimenkul danışmanı olarak alıcıların mutlaka bilmesi gereken temel farklar:
? 1. Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde henüz inşaat tamamlanmadan önce tapu kütüğüne işlenen ortak mülkiyettir.
? Bu durumda binanın projesi vardır ama iskan (oturma izni) henüz alınmamıştır.
? Özellikleri:
Sadece proje üzerinden tapu alınır
Henüz yapı fiilen tamamlanmamış olabilir
Bağımsız bölümler (örneğin 3. kat 5 nolu daire) belirtilir
Geçici bir tapudur
? Eğer alım yapılacak konut hâlâ “kat irtifakı” tapuluysa, bu evin iskânı henüz alınmamış demektir. Bu da ciddi bir risktir.
? 2. Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, inşaatı bitmiş ve iskânı (oturma izni) alınmış bir binadaki bağımsız bölümün yasal olarak size ait olduğunu gösteren tapudur.
? Özellikleri:
Binanın yapı kullanma izin belgesi (iskan) vardır
Tüm yasal prosedürler tamamlanmıştır
Tapuda açıkça hangi daireye sahip olduğunuz belirtilir
Tam ve sorunsuz mülkiyet hakkı verir
✅ Kat mülkiyeti tapusu olan daireler, hem satışta hem kredi alımında avantaj sağlar ve daha güvenlidir.
⚖️ 3. Aradaki Temel Farklar Tablosu
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| İnşaat Durumu | Tamamlanmamış olabilir | Tamamlanmış ve iskân alınmış |
| İskân Durumu | Genellikle yok | Mutlaka vardır |
| Tapuda Yazan | Arsa payı + daire numarası | Arsa payı + tam mülkiyet |
| Satış Riski | Yüksek | Düşük |
| Krediye Uygunluk | Bazı bankalar reddeder | Genelde tüm bankalar onaylar |
| Elektrik/Su Aboneliği | Geçici veya şantiye hattı olabilir | Kalıcı abonelik açılabilir |
? 4. Kat İrtifaklı Daire Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat irtifaklı bir daire alacaksanız mutlaka:
✅ Müteahhitin yapı kullanma izin belgesini alıp almadığını kontrol edin
✅ Sözleşmede “kat mülkiyetine geçilecektir” maddesi olup olmadığını kontrol edin
✅ Binanın iskânının ne zaman alınacağı yazılı olarak belirtilmiş olmalı
✅ Geçici abonelikle çalışan dairelerde elektrik/su sorunları olabilir
⚠️ İskânsız dairelerde tapu harcı, DASK, abonelik ve kredi işlemleri de karmaşık olabilir.
? 5. Kat Mülkiyetli Daire Almanın Avantajları
✅ Binada hukuki ve teknik süreç tamamlanmıştır
✅ Belediyede ruhsat, imar ve iskan sorunu yoktur
✅ Krediye daha kolay uygunluk sağlar
✅ Satışta değerini artırır
✅ Abonelik işlemleri çok daha hızlıdır
✅ Belediyeden alınacak belgeler (imar çapı, rayiç vb.) daha düzenlidir
? 6. Çankaya Bölgesinde Durum Nedir?
Özellikle Yıldızevler, Birlik, Sancak gibi bölgelerde bazı eski binalarda hâlâ kat irtifakı tapuları bulunabiliyor.
Kentsel dönüşüm sürecine girmemiş ya da iskan alınmamış yapılarda bu tür riskli alımlar söz konusu olabiliyor.
?️ Yeni projelerde ise müteahhitlerin kat mülkiyeti sürecini tamamlamadan satış yapması hâlâ görülmekte.
Bu nedenle bölge uzmanı danışman ile tapu kontrolü yapılması çok önemlidir.
? SONUÇ
Ev alırken sadece dairenin konumuna veya fiyatına değil, tapunun niteliğine de mutlaka dikkat edilmelidir.
Kat irtifakı tapusu geçici ve riskli bir durumken, kat mülkiyeti size tam yasal sahiplik sağlar.