Riskler, Avantajlar ve Hukuki Güvence Yolları

Günümüzde artan inşaat maliyetleri ve talep nedeniyle birçok kişi henüz tamamlanmamış daireleri tercih ediyor.
Peki inşaat hâlindeki bir konutu satın almak güvenli mi?
Hangi belgeler istenir, ne tür risklerle karşılaşılır ve alıcı kendini nasıl koruyabilir?

Bu yazıda tüm bu sorulara net yanıtlar sunuyorum.

? 1. İnşaat Halindeki Ev Nedir?

Henüz yapı tamamlanmamış; ancak proje onaylı, ruhsatı alınmış ve temel çalışmaları başlamış dairelerdir.

? Bu tür evler genellikle "ön satış", "temelden satış" ya da "proje lansmanı" gibi isimlerle sunulur.

✅ 2. Avantajları Nelerdir?

? Fiyat Avantajı:
İnşaat başlangıcında alınan ev, iskan aldıktan sonra genelde %20-40 arasında değer kazanır.

? Taksitli Satış:
Pek çok firma elden taksit veya banka kredisi olmadan ödeme planı sunar.

? Kişiselleştirme:
Bazı projelerde iç dekorasyon, mutfak ve zemin tercihlerinde söz hakkı tanınır.

? Erken Alım Güvencesi:
Projede iyi konumlu daireleri (ön cephe, yüksek kat, köşe vb.) daha erkenden seçme şansı olur.

⚠️ 3. Riskler Nelerdir?

? Müteahhitin iflas etmesi:
Eviniz tamamlanmadan firma işi bırakabilir.

? Ruhsat ve imar sorunları:
Bazı firmalar ruhsat çıkmadan satışa başlar. Bu yasa dışıdır.

? Zamanında teslim edilmeme:
Proje söz verilen sürede teslim edilmeyebilir.

? Eksik malzeme/kötü işçilik:
Kontrolsüz inşaatlar sonrası teslim edilen dairede kalite düşük olabilir.

? Tapu gecikmesi:
Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti geç çıkar, bu da satış/kredi işlemlerini geciktirir.

? 4. Alıcının Hukuki Güvenceleri Nelerdir?

Ev henüz tamamlanmamışsa, tapulu satış yapılamaz. Bu durumda yapılabilecekler:

✅ Noter onaylı satış vaadi sözleşmesi yapılmalı
✅ Bu sözleşme tapuya şerh ettirilmelidir
✅ Müteahhit ile yapılacak sözleşmede şu detaylar yer almalı:

Daire planı ve metrekare bilgisi

Teslim tarihi ve cezai şartlar

Ödeme planı

Malzeme markaları (mutfak, fayans, kombi vb.)

Tadilat veya değişiklik hakları

✅ Projeye ait ruhsat ve yapı denetim belgeleri mutlaka istenmeli
✅ Kat irtifakı kurulmuşsa, tapu devri süreci önceden planlanmalı

?️ Profesyonel danışman eşliğinde yapılan sözleşmeler, riskleri büyük oranda ortadan kaldırır.

?️ 5. 2025 Güncel Uygulamalar

TÜRKİYE GENELİNDE: 2025’te birçok belediye, ruhsatsız projelere karşı denetimleri artırmıştır.

ANKARA - ÇANKAYA ÖZELİNDE: Yıldızevler ve Birlik gibi bölgelerde nitelikli müteahhit firmaların projelerinde kat irtifakı süreci daha erken tamamlanmaktadır.

? Buna rağmen proje geçmişi olmayan küçük firmalarla yapılan satışlarda dikkatli olunmalıdır.

? 6. Projeyi Değerlendirirken Sorulacak Sorular

? Firma geçmişi nedir? Daha önce kaç proje tamamladı?
? Arsa tapusu kime ait?
? Yapı ruhsatı alındı mı?
? Kat irtifakı kuruldu mu?
? Hangi bankalar projeye kredi veriyor?
? Sözleşme noter onaylı mı? Tapuya şerh verilecek mi?
? Teslim sonrası ne tür destek sunuluyor?

? SONUÇ

İnşaat hâlindeki evler, doğru projede ve doğru danışmanlıkla alındığında çok kârlı yatırımlar olabilir.
Ancak sözleşmesiz, denetimsiz ve belgesiz yapılan her işlem, sizi ciddi hukuki ve maddi sorunlara sürükleyebilir.