Gayrimenkul alım-satımında en çok kafa karıştıran konulardan biri:
? Noter sözleşmesi yeterli midir, yoksa tapuda işlem şart mı?
Ev alacak ya da satacak kişilerin bu konuda doğru bilgiye sahip olması, hem hukuki hem de maddi riskleri ortadan kaldırır.

Peki noter sözleşmesi nedir, ne işe yarar, tek başına geçerli midir?
İşte yanıtlar:

? 1. Noter Sözleşmesi Nedir?

Noter huzurunda yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, henüz resmi satış tapuda gerçekleşmeden önce, taraflar arasında karşılıklı niyeti ve şartları gösteren bir belgedir.

? Örnek durumlar:

Alıcı henüz kredi sürecini tamamlamamış

Tapu üzerinde ipotek var ve kaldırılacak

İleri tarihte satış yapılacak ancak taraflar güvence altına almak istiyor

Bu sözleşme genelde kapora ödemesiyle birlikte yapılır.

⚖️ 2. Noter Sözleşmesi Tek Başına Mülkiyet Hakkı Verir mi?

Hayır, vermez.

Noter satış vaadi sözleşmesi yapılması, yalnızca tarafların anlaşma iradesini gösterir.
Ancak taşınmazın mülkiyeti, yalnızca tapu dairesinde yapılan resmi satışla devredilir.

? Özetle: Noter sözleşmesi → "Satacağım/satın alacağım" vaadidir
Tapu satışı → "Artık bu mülk senindir" belgesidir

? 3. Noter Sözleşmesinin Faydaları Nelerdir?

Her ne kadar mülkiyet devri sağlamasa da, noter sözleşmesi şu avantajları sunar:

Kapora/ön ödeme tutarları resmileştirilir

Taraflar arası yükümlülükler netleştirilir

Satışın yapılacağı tarih ve şartlar yazılı hâle getirilir

Gerekirse tapuya şerh verilebilir (satış vaadi şerhi)

Bu sayede üçüncü kişilere karşı ön alım veya blokaj hakkı elde edilebilir.

? 4. Sözleşme Olmadan Yapılan Ön Anlaşmaların Riski

Bazı ev sahipleri ya da alıcılar, sözlü anlaşmalarla kapora verir/alır. Bu durum büyük risk taşır.

Yazılı güvence yoksa, kapora iadesi konusunda sıkıntı yaşanabilir

Satıcı, evi başka birine satabilir

Alıcı, son anda vazgeçebilir

✅ Bu gibi risklerin önüne geçmek için mutlaka noter onaylı yazılı bir belge düzenlenmelidir.

? 5. Tapuda Satış İşlemi Nasıl Olur?

Taşınmazın resmi olarak el değiştirmesi için:

Alıcı ve satıcı tapuda hazır bulunmalı

Tapu devri resmi memur huzurunda yapılmalı

Tarafların kimlik ve belgeleri tam olmalı

Tapu harçları ve vergiler ödenmiş olmalı

Sadece tapuda yapılan satış işlemi, mülkiyetin yasal geçişini sağlar.

? SONUÇ

Noter sözleşmesi, bir taahhüttür.
Tapu satışı, bir mülkiyet devridir.
İkisi arasındaki farkı bilmek, alım-satım sürecindeki tüm taraflar için hayati önem taşır.