Tapu, İmar ve İskân Rehberi (2025)

Ev alırken çoğu alıcı sadece dairenin fiyatına, manzarasına ya da konumuna bakar.
Oysa ki esas önemli olan, alacağınız mülkün hukuki ve teknik belgelerinin eksiksiz olmasıdır.

Bu yazıda, bir konut alırken kontrol edilmesi gereken belgeleri adım adım sıralıyor ve her birinin neden önemli olduğunu açıklıyoruz.

? 1. Tapu Belgesi (Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı)

İlk ve en önemli belge resmi tapu belgesidir.
Tapunun “kat mülkiyeti” mi, “kat irtifakı” mı, yoksa sadece “arsa payı” mı olduğunu kontrol edin.

✅ Kat mülkiyeti varsa: Tüm yasal süreç tamamlanmıştır
⚠️ Kat irtifakı varsa: İskân alınmamış olabilir
❌ Sadece arsa payı varsa: Bağımsız bölüm netleşmemiştir, risklidir

? 2. Tapu Kaydı ve Şerh Kontrolü

Tapu Müdürlüğü’nden güncel tapu kayıt örneği (irtifak, beyan, ipotek, haciz, şerh) alınmalıdır.

? Kontrol edilmesi gerekenler:

İpotek var mı?

Haciz kararı uygulanmış mı?

Aile konutu şerhi bulunuyor mu?

Dava şerhi veya ortak hissedarlar var mı?

? Bu kayıtlar varsa tapu devri ya yapılamaz ya da riskli olabilir.

? 3. İmar Durumu Belgesi

Belediyeden alınan bu belge, taşınmazın bulunduğu arsanın mevcut imar planı üzerindeki statüsünü gösterir.

? Bu belgeyle şunlar görülür:

Taşınmaz konut alanında mı, ticari alanda mı?

Taks/kaks oranları nedir (inşaat yoğunluğu)?

Kat sayısı ve çekme mesafesi uygun mu?

❗ Ruhsatsız veya imara aykırı bir yapıyı satın alırsanız ileride yıkım, para cezası ya da iskân reddiyle karşılaşabilirsiniz.

? 4. Yapı Ruhsatı

Yeni yapılarda inşaat ruhsatı müteahhit veya yapı sahibi tarafından alınmış olmalıdır.
Bu ruhsatın geçerli ve proje ile uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir.

? Projesiz ya da ruhsatsız yapılan yapılar “kaçak yapı” sayılır.

? 5. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân)

Bir binanın yasal olarak kullanılabilir durumda olduğunu gösteren belgedir.
İskân alınmışsa, elektrik, su, doğalgaz gibi kalıcı abonelikler açılabilir.

? Yoksa ne olur?

Abonelikler şantiye tarifesiyle olur (pahalı)

Kredi çekilemeyebilir

Belediyeden hizmet alınamayabilir

✅ Ev alırken iskânı olan binaları tercih edin, yoksa bu sorunu çözecek net bir taahhüt alın.

? 6. Rayiç Değer Belgesi

Belediyeden alınır. Mülkün vergilendirilmesinde esas alınan resmî metrekare değeridir.

? Bu değerle satış değeri arasında uçurum varsa, ileride vergi veya tapu incelemesine konu olabilir.

?️ 7. Kat Karşılığı İnşaatlarda Dikkat Edilecek Ek Belgeler

Eğer bina yeni yapılıyorsa ve müteahhitten alınıyorsa:

✅ Kat karşılığı sözleşmesi (noter onaylı)
✅ Müteahhitin yapı ruhsatı ve yapı denetim belgeleri
✅ İnşaatın tamamlanma oranı
✅ DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

? Daire teslim protokolü ve cezai şart maddeleri içeren sözleşme hazırlamak ileride hak kaybını önler.

✅ Kontrol Listesi (Özet)

? SONUÇ

Ev alırken sadece evin fiyatına değil, belgelerine ve hukuki altyapısına dikkat etmeniz gerekir.
Yanlış ya da eksik belgeyle alım yapmak, sizi hem maddi hem hukuki açıdan zor durumda bırakabilir.